从1998年房改算起，中国楼市已经走完四轮明显起伏，而这轮自2021年下半年开始的下行，到2026年初已持续四年半左右，按公开时间线确实是商品房时代里拖得最长的一次。最扎眼的两个细节，一是降息、降税、降首付这些过去屡试不爽的办法，这次带动有限；二是总人口已连续4年负增长，市场信心被直接改写。眼下真正要盯的，不只是房价还跌不跌，而是哪些地方的需求还在集中。
把镜头拉回起点更容易看清这件事。1998年7月，国务院发文结束福利分房，商品房时代正式铺开。随后几年，房贷、住房货币化、房企上市、期房预售、土地招拍挂接连落地，楼市被迅速推上经济舞台。公开数据1998年到2002年，全国新开工面积从2亿平方米增至4.21亿平方米，房地产对GDP形成明显拉动。但那时房价涨得并不夸张，很多人买房还是为了住，市场真正被点燃，是在城镇化快速推进后，人口持续往城市集中的那几年。
第一轮猛涨并不是单靠热情冲出来的。2002年后，土地和信贷收紧，本意是给市场降温，却叠加了人口进城、住房供给偏紧，反而把稀缺感推高。到2004年，房价涨幅首次破10%，据文中数据达到15%，明显跑赢收入增速，追涨情绪开始蔓延。2008年次贷危机把这股火压下去，但很快又出现大力度宽松：几个月内连续降息、首付下调、税费减轻，2009年全国商品房销售金额据公开数据跃升到4.39万亿元，同比涨幅超过八成。很多人从那时开始形成一个判断：楼市跌不久，政策总会托一把。
后面两轮也都说明一个问题，决定市场冷热的，不止政策。2014年后那轮回暖，表面看是限购退出、信贷放松、棚改货币化安置一起发力，实质上还是把需求提前透支了。等到“房住不炒”写进政策文件，楼市很快被重新按住。到了2020年后，资金重点转向实体经济，房地产不再是默认的发力口；2021年上半年多个城市刚露出升温苗头，就被密集约谈和收紧调控压回去。这次不同就不同在，政策没有再把楼市推回中心位置，而人口和城镇化的速度也不像过去那样能托住全国大盘。
但全国遇冷，不等于所有地方一条线往下走。更值得看的是人口继续往哪里去。文中提到，未来有相当大比例的人口可能向珠三角、长三角、京津冀、川渝四大城市群集中。这种集聚不是一句口号，背后是就业、产业和公共资源在起作用。珠三角有深圳、广州带动，高端制造和外贸链条完整；长三角强在金融、互联网、先进制造协同，上海、杭州、苏州各有分工；京津冀的核心吸附力来自北京的高校、科研机构和总部资源；川渝近十年上升很快，成都和重庆一边有产业基础，一边生活成本相对更友好。人跟着工作走，住房需求也就跟着走，这是过去几年分化加速的直接原因。
所以看这轮楼市，不能再只盯全国均价。真正影响最大的那一步，还是人口流动能不能持续转化成稳定购房和租住需求；真正用上的“工具”，也不是一句刺激就能解决，而是产业、就业、土地供应和信贷节奏是否匹配。公开报道已经反复显示，这几年全国普遍承压时，四大城市群的核心地段跌幅往往小于普通城市和外围区域。楼市告别了普涨年代，这一点基本越来越清楚；但有产业、有岗位、有人持续流入的地方，价格支撑也不会凭空消失。接下来要看的，还是这些城市群的人口流入、就业表现和库存去化情况。
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